JK&B

Reader Comments

Cipto Junaedy

by cipto junaedy (2018-05-11)


Cipto Junaedy

 

Berapa kali Cipto Junaedy telah berubah dari hari-hari awal pembelian untuk dibiarkan. Pasar telah matang, investor telah datang dan pergi, dan khususnya, cara orang berinvestasi telah berubah secara dramatis. Baru beberapa tahun yang lalu, kemudian fokus tampak pada "Seni kesepakatan". Anda tahu, laba atas investasi yang layak, atau hasil yang bagus. Hal-hal tampaknya telah berubah sekarang menjadi "berapa harganya, dan apakah Cipto Junaedy saya perlu deposit", dan ada banyak penawaran yang tersedia di luar sana.

The "No money down deal" sekarang adalah cawan suci bagi banyak investor properti, dibandingkan dengan cara kuno memastikan bahwa sewa mencakup hipotek setiap bulan. Saya tahu saya terdengar agak kuno, tetapi pada usia 34, saya tidak akan mengatakannya. Hanya seorang investor dengan pengalaman, yang telah melihat cukup banyak investor membeli di bawah nilai pasar "yang dirasakan" mereka, hanya untuk kehilangan properti, atau menjualnya dengan kerugian di kemudian hari, hanya karena mereka pikir itu adalah jalan pintas menuju sukses (Ada Meskipun demikian, terlepas dari apa yang dapat disimpulkan oleh banyak klub properti, setidaknya tidak dalam pengalaman saya).

Awalnya, The Art of The Deal yang saya maksud adalah tentang pendapatan sewa, dikurangi biaya hipotek dan biaya lainnya, dan apa pun yang tersisa seharusnya menjadi laba pada akhir setiap bulan.

Keuntungan itu kemudian dikalikan dengan 12 (seperti pada bulan-bulan dalam setahun), dan dibagi dengan investasi awal saya. Ini adalah Pengembalian Investasi Anda (ROI). Ini adalah cara Anda dapat membandingkan satu kesepakatan properti, dengan kesepakatan lain terutama pada nilai sewa yang berbeda.

Misalnya, adalah properti yang dibeli seharga £ 150k dengan sewa sebesar £ 650, dan juga kesepakatan dengan £ 95.000 dan nilai sewa sebesar £ 425. Apakah Anda tahu jawabannya ? Anda perlu tahu apa biaya layanan pada masing-masing, kemudian menambahkan biaya manajemen properti. Maka Anda bisa melakukan perbandingan Anda. Biasanya, ini adalah properti harga yang lebih rendah yang memberikan pengembalian investasi yang lebih baik. Bonus tambahan dari properti dengan harga lebih rendah juga merupakan fakta bahwa Anda tidak perlu membayar bea materai.

Serta memiliki laba atas investasi yang lebih baik, memiliki dua properti yang lebih kecil daripada satu properti besar membantu dengan periode kosong. Jika salah satu dari dua properti kecil Anda kosong, maka hanya kekosongan 50%. Tetapi memiliki satu properti besar kosong berarti 100% batal.

Bahkan, ketika Anda pertama kali memulai investasi properti, ada garis pemikiran yang menyarankan Anda hanya membeli properti di bawah tanda £ 120k untuk menghindari materai, dan menyebarkan risiko di beberapa properti, yang mengambil keuntungan Pengembalian yang lebih baik, risiko lebih kecil dalam hal void, biaya awal yang lebih rendah (meskipun Anda akan memiliki dua biaya hipotek, dan dua set biaya pengacara).

Saya pikir membeli properti di £ 220k sebagai properti pertama Anda berpotensi "bunuh diri investasi properti" dan Anda perlu memotong gigi Anda pada sesuatu yang sedikit kurang berisiko, tanpa semua biaya dimuka besar yang datang dengan seperti properti dengan harga tinggi (dan komitmen hipotek potensial)

Tetapi alasan utama mengapa saya berpikir bahwa Art of The Deal telah berubah, adalah bahwa hari-hari ini bukan tentang melakukan matematika pada kesepakatan, ini tentang diskon yang Anda dapatkan dari pengembang sehingga Anda tidak perlu meletakkan deposito.

Meskipun ini sepertinya ide yang bagus, dalam praktiknya dapat berarti banyak properti serupa yang menyelesaikan pada saat yang sama, semua dengan penilaian sewa yang lebih rendah, dan potensi kerugian di mana saja hingga £ 250 per bulan. Kebetulan, biasanya penilaian sewa rendah untuk perkembangan baru, karena penawaran dan permintaan yang normal, tetapi tidak ketika Anda telah membayar peluang untuk properti hanya untuk mendapatkan kesepakatan tanpa uang muka.

Yang mengatakan, tidak semua uang, investasi off-plan, adalah transaksi buruk. Beberapa dari mereka memang menumpuk, tetapi Anda perlu melakukan riset. Misalnya, mengapa membeli properti off-plan baru di pusat kota, tanpa riwayat penyewaan sebelumnya, ketika Anda dapat membeli 2 tempat tidur kembali ke belakang (atau dua di antaranya) dan tahu bahwa properti itu sudah ada selama 100 tahun, sudah mendapat sejarah disewa di daerah setempat.

Tentu saja Anda dapat mengatakan bahwa Anda memiliki jaminan untuk beberapa tahun pertama bahwa barang-barang putih (lemari es, mesin pencuci piring, dll). Tapi itu kadang-kadang tidak terjadi (karena penyewa saya di salah satu properti Brand New Manchester saya ditemukan ketika mereka pergi tanpa mandi selama 6 minggu).

Biarkan saya mengutip sebuah contoh. Saya berbicara dengan seorang investor baru-baru ini yang telah membeli properti dari rencana dari perusahaan sumber properti. Properti itu bernilai £ 140.000 oleh penilai yang diakui RICS. Namun, properti itu dibeli seharga 150.000 poundsterling, dikurangi diskon 15%, dan pemilik properti tidak memiliki dana untuk mendanai sisa properti, jadi ia akan kehilangan deposit £ 3.000 yang telah ia bayarkan untuk memesannya.





ISSN: 2086-1699